多治見市で住宅ローンの変動金利のルールの説明はワダハウジング

こんにちは！

ワダハウジング･和田製材株式会社

住宅プランナー

加藤卓巳です！

 

 

めっきり寒くなりましたね.

 

最近は毛布にくるまって朝起きるのがおっくうになってきました.

電気あんかを使おうか迷っている今日この頃です.

 

 

さて話は変わり、このブログをご覧いただいている皆様は、注文住宅をお考えの方も多いかと思います。

 

 

私の日々の業務は営業です。

営業（住宅プランナー）として、お客様とのお話の中で、住宅を建築していただくお手伝いをさせていただいています。

 

住宅建築業界に入ってからマンション事業や住宅建築事業に携わり、現在までの間に1800組を超える方々とお話をして参りました。

 

 

ここでは、その中で多くの方々から頂くご質問やご不安な事に対して、私がご説明しているアドバイスをお伝えしていきます。

 

もちろん持論満載でありますので、共感できる部分できない部分があるかとも存じますが、少しでもお役に立てて頂けると嬉しく存じます。

 

 

【住宅ローン変動金利について、金利変動があった場合のルール】

変動金利の金利変動があった場合のルールその中で、【5年ルール】・【125％ルール】というのがございます。

本日は、特にその２つに関する【リスク】についてご説明いたします。

 

 

「5年ルール」に潜むリスク

5年ルールとは「金利が見直されても5年間は返済額が変わらない」という変動型住宅ローンのルールの一種で、多くの金融機関が採用しています。

一般的に変動型住宅ローンの金利は半年ごとに見直されますが、このルールが適用されている住宅ローンでは、仮に借入当初から金利が上昇しても、それが適用されるのは6年目以降になります。

 

そのため、5年ルールの適用期間中は毎月の返済額が金利動向に左右されることなく、計画的な返済ができるのがメリットです。

 

ただし、ここで注意しなければいけないのは･････

「5年ルールは基本的に返済金額の増加を先延ばしするだけのルールであり、適用金利の上限が設定されているわけではない」ことです。

 

 

 

金利上昇によって増えた利払い分は6年目以降に請求される仕組みになっているため、毎月の返済額が5年間は変わらないからといって、適用期間中に増えた利息が免除されるわけではないことは覚えておきましょう。

 

特に元利均等返済方式の場合は金利上昇によって支払利息が増えた結果、毎月の返済に占める元金の割合が少なくなってしまい、結果的に総返済額が増えてしまう恐れがあります。

 

また5年ルールでは金利上昇によって返済額の内訳が変わった場合でも金融機関からの通知がなく、借り入れしている本人が知らない間に元金の返済が遅れているケースもあるので注意が必要です。

 

 

 

借り入れ中に金利上昇すると元金と利息の割合はどう変わる？

シミュレーションで見てみましょう････

 

それでは、実際に5年ルールが適用された変動型住宅ローンで、借り入れ期間中に金利が上昇すると元金と利息の割合はどれくらい変わるかをシミュレーションしてみましょう。

 

なお、仮に借入条件は借入金額4000万円（当初年0.5％の元利均等返済）で、計算式は「借入金額4000万円×（年利÷12カ月）」で算出する簡易的なシミュレーションなので、あくまでも目安と考えてください。

この条件で返済開始から2年後まで、もし半年ごとに金利が0.5％ずつ上昇した場合を想定します。

 

 

上記の条件でシミュレーションした結果は以下のとおりです。

適用金利（年）・ 元金支払分・ 利息支払分・ 毎月の返済額合計として記載します。

 

借入当初 0.50%・ 約8万7000円・ 約1万6000円・約10万3000円

 

半年後 1.00%・ 約7万円・ 約3万3000円・ 約10万3000円

 

1年後 1.50%・ 約5万1500円・ 約5万1500円・ 約10万3000円

 

1年半後 2.00%・ 約3万7000円・ 約6万6000円・ 約10万3000円

 

2年後 2.50%・ 約2万円・ 約8万3000円・ 約10万3000円

 

 

上記の表からは、借入当初こそ元金が返済額のうち8割以上を占めていましたが、金利が上がるごとに利息の割合が高まり、最終的には2割にも満たない金額まで減っていることがわかります。

 

金利上昇の効果はかなり大きく、1年後の適用金利1.50％の時点ですでに元金と利息の支払いが半々になっています。

 

その結果、2年後に2％ほど金利が上昇すると1回の返済では2万円しか元金を減らすことができていません。

 

 

 

しかし、5年ルールが適用されていると毎月の返済額は約10万3000円のままなので、借り入れを行った本人はそのことに気が付かずに「元金もきちんと減っている」と思い込んでしまうリスクがあります。

 

上述したように、5年ルールはあくまでも返済時期を遅らせるためのルールであり、元金や利息の支払いを免除してくれる制度ではありません。

 

 

つまり、2年後には借入当初に支払っていた元金との差額である毎月約7万円（8万7000円 – 2万円）を返済しなければいけない状況に陥っているというわけです。

※ただ、このような事は起こらないかと考えます。

（今後、皆様が返済できなくなってしまいます）

あくまでも例で分かりやすく述べたものなので、ご了承ください。

 

「125％ルール」でさらに元金の返済が遅れるリスク

多くの金融機関では5年ルールと同じく、変動型住宅ローンの契約時に「仮に金利が見直されても前回の返済額から125％以上までしか毎月の返済額を増やさない」という「125％ルール」の適用があります。

 

125％ルールも金利上昇による返済額の急激な増加を抑えるメリットがある一方で、5年ルールと同様に「知らない間に元金の返済が減っているリスク」があるので注意が必要です。

 

例えば、上述のシミュレーションの2年後の条件（金利年2.5％）で、125％ルールが適用された場合とそうでない場合を比較してみましょう。（これもあくまでも例です）

 

 

まず125％ルールが適用されていない住宅ローンで返済額を見直し、毎月14万円の返済を行った場合の内訳は元金約6万円、利息約8万円です。

 

一方で、125％ルールが適用された場合の6年目以降の毎月の返済額は、約10万3000円の1.25倍である約12万8750円が上限となります。

 

このケースでは利息の約8万円の支払いは変わらないため、元金の返済額が約4万円強となり、毎月14万円の返済を行った場合に比べて元金の返済が遅れることがわかるでしょう。

 

 

この条件で5年ルールも適用されている場合、125％ルールで抑えられた返済額は次の5年間に回され、元金の支払いが遅れる分だけ総返済額が増えることにつながります。

 

5年ルールと125％ルールはどちらも毎月の返済額を急激に増やさないという点では有効ですが、金利上昇局面ではそれらのルールがない住宅ローンよりも最終的な総返済額が増えるリスクがあることは頭に入れておいたほうがよいでしょう。

 

急激な金利上昇はよほどの好景気が来ないと起こることはないといわれていますが、もし今回のシミュレーション以上に住宅ローン金利が上昇すると、利息だけで毎月の返済額を超える未払利息が発生する恐れもあります。

 

そして、未払利息は完済時に一括で支払わなければならず、まとまった金額になると資金調達に悩むこともあるでしょう。

 

 

※但し、上記は一般的な考え方です。

※金利上昇の詳細は今後未定ですので、各金融機関で実際にどうなるか確認することをお勧めします。

 

変動金利金のルールについて知りたいならワダハウジングまでご相談下さい。

 

 

※詳しくはホームページやモデルハウスでの無料相談で承ります。

 

 

 

 

ワダハウジング：和田製材株式会社

・宅地建物取引士

・２級ファイナンシャル･プランニング技能士

・住宅ローンアドバイザー

・省エネ建築診断士

加藤卓巳