土岐市で建替えやリノベーションをするならワダハウジング

現在住んでいる住宅の老朽化、家族構成の変化、ライフスタイルの変化など、様々な理由で「今の住宅をどうにかしたい」と考えると思います。

そんな時の選択肢になるのが「建て替え」と「リノベーション」になると思います。

どちらも、今の住宅をより快適にするための方法ですが、その特徴や予算、メリット・デメリットは大きく異なります。

これから、建て替えとリノベーションについて、より詳しく解説していきます。
自分達がどちらに向いているか役立てていただければと思います。

1. 建て替え

1-1. 特徴

建て替えとは、既存の住宅を解体して、何もない状態にした上で、新たに住宅を建てることです。

一から住宅を作るため、間取りやデザイン、設備など、あらゆる面で自由度の高い住宅にすることが可能です。

1-2. 予算

建て替えにかかる費用は、様々な要素によって大きく変わるのであくまで目安ですが、一般的に坪単価70万円ぐらい〜が目安と言われています。

有名建築家の場合、坪単価120万円～という方もいますし、150万円という巨匠もいます。

安いところでは坪単価50万円ぐらいの会社などもありますが、費用に含めていない工事があったりする事もあるそうです。

なので、そもそも坪単価で考えないほうがよいと思います。

解体費用、地盤改良費用、外構工事費用、などを含めた総額で考えた方がよいと思います。

しっかりと見積りをとることが大事になります。

ちなみにその他で費用が変わる要因としては以下の要素があります。

• 住宅の大きさ：住宅が大きくなればなるほど建築資材が沢山必要になり、職人の作業量が増えるので高くなります。
• 構造：木造、鉄骨造、RC造など、どの材料で住宅を建てるかによって費用が変わります。
  一般的に、木造＜鉄骨造＜RC造の順に費用が高くなっていきます。
• 水廻り設備：キッチン、お風呂、トイレなどの設備は選ぶものによって費用が大きく異なります。
  更にいうとタッチレス水栓やジェットバスなど機能が沢山あればあるほど費用が高くなります。

• その他設備：水廻り以外にも設備が必要です。
  必ず必要なものですと24時間換気をする設備です。
  建築基準法で決められているのでなしにすることはできません。
  その他にエアコンなどの冷暖房、太陽光や給湯器なども性能と大きさで費用に差が生まれます。
• デザイン：建築家に設計を依頼したり、デザインにこだわる場合は費用が高くなります。
• 素材：選ぶ素材でも金額が異なります。
  例をあげれば室内の壁がクロス（壁紙）と左官仕上げでは材料費や職人手間、工事期間が変わってくるので費用に差が生まれます。

• 性能：耐震性能や断熱性能、耐風性能など様々な性能がありますが、性能が高くなればなるほど費用も高くなります。
  特に断熱性能は費用差が生まれやすい部分でもあります。
• 地盤改良：地盤が弱い場合は、地盤を強くする地盤改良工事が必要となり、その分が余分に必要になります。
  地盤が弱いと耐震性能を最高ランクにしても地震に耐えることはできないので、省略することはおススメしません。

• 解体費用：既存の住宅を解体する費用も当然必要になります。
  こちらも住宅の構造によって変わります。構造と同じで一般的には、木造＜鉄骨造＜RC造の順に費用が高くなっていきます。
• 外構工事：庭や駐車場などの外構工事も費用が変わる要因です。
  土地の大きさ、駐車場の広さ、カーポートや外物置など必要なもので費用が変わります。

1-3. メリット

• 自由度の高い設計：一から住宅を建てるため、間取りやデザイン、設備など、自分の理想を自由に決められます。

家族構成やライフスタイルの変化に合わせた、最適な間取りを設計することができます。

バリアフリーや子どもが巣立ったあとの対応など、将来を見据えた設計も可能です。

デザインや使い勝手などこだわりの設計もできます。

• 最新の技術・設備：耐震性、断熱性、省エネ性に優れた住宅を建てることができます。

耐震等級最高ランクの3を取得した地震に強い住宅を建てることができます。

高気密・高断熱の住宅にすることで、光熱費が抑えられて生活費を安くすることもできます。

太陽光発電システムやHEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）を導入することで、環境に優しく、より生活費を抑えた暮らしもできます。

• 資産価値の向上： 性能を高くした新しい住宅は、資産価値が高くなり将来売却を検討する際には高く見積もってもらえます。

特に、耐震性、省エネルギー性、住宅環境、維持保全計画、維持管理更新のしやすさ、劣化対策がされているとよい価値が向上します。

1-4. デメリット

• 費用が高い：リノベーションと比べると、費用が大幅に高くなる傾向があります。

リノベーションの場合、使えるものは使う、残せるものは残す事も可能なので材料費を抑えることができますが、建て替えの場合は全て新たに材料を仕入れなければいけなくなります。

その他、解体費用や地盤改良費用など、住宅以外の費用がかかってきます。

• 工時期間が長い： 解体から住宅が完成するまでの工事期間が長くなります。

解体が余分に必要になるので、一般的な新築住宅よりも1ヶ月～2ヶ月長くなります。

• 仮住まいが必要：工事期間中は、そこに住めないので仮住まいに引っ越しをする必要があります。

仮住まいの費用や引っ越し費用も余分に掛かってきます。

持っている荷物の量によっては仮住まいに納まらない場合もあるので、貸倉庫を借りたりすると更に費用がかかります。

処分するにしても処分費がかかる場合があるので、注意が必要です。

• 手間がかかる：間取りや仕様決めの打合せ、建築確認申請、住宅の保存登記など、様々な手続き、時間が必要となってきます。

特に打ち合わせは楽しい部分もありますが、書類などの確認は手間がかかります。

その他、建築士法に定められた必ず聞かなければいけない説明を受けたり、火災保険などの保険加入、現金以外で建てる場合は住宅ローンの手続きなども必要になります。

2. リノベーション

2-1. 特徴

リノベーションは、既存住宅の構造躯体を活かしながら、大規模な改修工事を行うことです。

間取りの変更や設備の交換だけでなく、断熱性や耐震性などの住宅性能を向上させることも可能になります。

既存住宅の良さを活かしたり、思い出や情緒を残した新たな住宅にすることがリノベーションの魅力でもあります。

2-2. 予算

リノベーションの費用はかなり幅があります。

全てをやり直すフルリノベーション、屋根を残す場合、壁を残す場合、LDKなど一部分だけを工事する場合で大きく変わってきます。

坪単価に換算するとしたら、坪単価30万円〜100万円と大きな振れ幅になります。

リノベーションの費用は、建て替えの項目で説明した、住宅の大きさ、構造、水廻り設備、その他設備、デザイン、素材、性能、解体費用、外構工事で変わるのは同じですが、それ以外にもあります。

• 工事の規模：間取り変更度合い、内装や設備の変更範囲などによって費用が大きく変わります。

解体する部分が多ければ多いほど、やり直す部分も比例して多くなり、職人手間や建築資材、解体処分費が増えてしまいます。

• 既存住宅の状態：解体してみないとわからない既存住宅の状態によっては、追加で費用が発生する可能性があります。

調査時に調査ができない範囲が多ければ多いほど、追加になる可能性が高くなります。

特にお風呂廻りの状態が分かりづらく、解体してみたら白蟻にやられていたなんてこともあります。

2-3. メリット

• 費用を抑えられる：建て替えと比べた場合、費用を抑えることができます。

既存住宅の構造躯体を活かすため、解体範囲が少なかったり、基礎工事なども少しだけだったりと一からつくり直さなくてもよくなり、費用を抑えられます。

• 工事期間が短い：建て替えに比べると、工事期間が短くできます。

工事の規模にもよりますが、数週間で終わることもあれば、3〜4ヶ月ほどかかる場合もあります。

それでも、建て替えと比べた場合、工事期間が短いことがほとんどです。

• 仮住まいが不要な場合もある：工事の規模によっては、仮住まいが不要で住みながら工事ができます。

仮住まいに引っ越さなくてよいので、引っ越しや整理などのストレスがなくなります。
モチロン引っ越しの費用なども掛かりません。

• 既存住宅の良さを活かせる：愛着のある住宅の雰囲気を残したり、思い出を残したりしながら新たな住宅に生まれ変わることができます。

古材や既存の柱、建具、デザインを活かした、味わいのある空間にすることも可能です。

• 環境負荷が少ない：既存住宅を活かすので、産業廃棄物が減り、環境負荷を低減できます。

特に断熱性能をあげるリノベーションをすると、冷暖房費用が大幅に減らせると共に、CO2排出量も大幅に減らせます。

2-4. デメリット

• 設計の自由度が低い：既存住宅の構造躯体があるため、建て替えと比べると間取りやデザインの自由度は低くなります。

構造上、取り除けない壁や柱があったり、天井の高さに制限があったりする場合があります。

• 予想外の費用が発生する：予算でも書きましたが、既存住宅の状態によっては、解体してみないとわからない部分があり、追加費用が発生する可能性があります。

老朽化が激しい場合は、補修費用が必要になり、契約時と費用が変わることもあるので、予備費を含めておくとよいと思います。

• 性能の限界：最高ランクの住宅性能を求める場合は、限界がある場合があります。

耐震性や断熱性、気密性を向上させるには、大規模な工事が必要となる場合が多く、費用が高くなる可能性があります。

特に耐震性はリノベーションの場合、上部の構造評点という基礎より上だけで判断をするので、建て替えと比べると耐震性が確保しづらくなっています。

3. どちらを選ぶべきか？

建て替えとリノベーションのどちらを選ぶべきかは、既存住宅を総合的に判断する必要があります。

• 築年数：築年数が古ければ古いほど、老朽化している可能性が高いので建て替えの方が有利になる場合があります。
• 耐震性：耐震基準を満たしていない場合や基礎に鉄筋が入っていない場合は、基礎の補強が必要になるので、建て替えを検討してもよいかも知れません。
• 間取り：間取りを大幅に変更したい場合は、一から自由に設計ができる建て替えの方が自由になります。

• 予算：予算に余裕がある場合は、建て替えを検討してもよいかと思います。
• ライフスタイル：将来のライフスタイルの変化も考慮して、住宅を売却するのか引き継ぐ家族や親戚がいるかによって変わってくるので、先々も見越しておくとよいと思います。
• 愛着：既存住宅に愛着がある場合は、リノベーションの方が情緒的価値を残しやすく、思い出が増えていくと思います。

建て替えに向いているケース

• 築年数が非常に古い場合は（目安として45以上）老朽化がかなり進んでいる可能性が高い場合。
• 1981年以前の住宅で新耐震基準を満たしていない、または小さな地震を受け続けてきたので今までのダメージで耐震性に不安がある場合。
• 家族構成やライフスタイルの変化に合わせて、間取りを自由に大幅に変更したい場合。
• 予算に余裕があり、建て替えに必要な費用を十分に用意できる

リノベーションに向いているケース

• 築年数が比較的新しく雨漏りしたことがなく、老朽化が進んでいない場合。
• 1981年以降の新耐震基準を満たした住宅で、構造躯体がしっかりしている場合。
• 愛着がある住宅なので既存住宅の雰囲気を活かし、情緒や思い出を引き継ぎたい場合。
• 建て替えよりも総額の費用を抑えたい場合。

4. まとめ

建て替えとリノベーションは、どちらもメリット・デメリットがあります。

どちらが適しているかは、築年数、耐震性、間取り、予算、ライフスタイル、愛着など、様々な要素を考慮して判断する必要があります。

既存住宅の損傷具合を判断するのは難しいので、建築士や既存住宅状況調査技術者、耐震診断士など資格をもった専門家がいる工務店や住宅会社に相談することをおススメします。

それぞれのメリット・デメリットをしっかり説明してもらい、理解を深めて自分にとって最適な選択をしてください。

建て替えやリノベーションは、人生における大きなイベントの一つです。

信頼できる工務店や住宅会社を選び、しっかりと計画を進めることが大切になります。

信頼できる工務店や住宅会社を選ぶためには、モデルハウス見学やリノベーションの完成見学会などで、実際に見て、触れて、体感してみると分かりやすいと思います。

ワダハウジング和田製材株式会社

・一級建築士
・一級建築施工管理技士
・省エネ建築診断士(エキスパート)
・住宅外皮マイスター
・一般社団法人みんなの住宅研究所会員(会員番号：200019)
・既存住宅状況調査技術者
・JBN省令準耐火構造資格者

纐纈和正